Клуб директоров

20
лет

906
директоров

5885
статей



Расчеты при сделках с недвижимостью - не так все просто

Прежде всего,
НЕЛЬЗЯ ЭКОНОМИТЬ НА БЕЗОПАСНОСТИ СДЕЛКИ.

Следует отметить принципиальную позицию автора, что организация и оформление сделок продажи недвижимости не является прямой риэлторской услугой. Риэлтор - профессиональный продавец недвижимости. То, что продавец и покупатель заключили договор о намерениях купить-продать квартиру - прямая заслуга (услуга, работа) риэлтора. Вся дальнейшая процедура носит, в основном, юридический характер. Однако серьезные риэлторские компании должны предлагать клиенту весь комплекс услуг, включая юридическое оформление сделок, организации расчетов, плоть до перехода права собственности покупателю, получения расчета продавцом. И получать оплату по конечному результату.

В предыдущих статьях мы уже неоднократно касались вопроса рисков при покупке-продаже жилья. В большинстве случаев касались вопроса правильного подбора недвижимости, проверки юридической истории квартиры, юридической и правовой проверки документов. Далее следует не менее важный этап сделки - расчет за приобретаемую (продаваемую) квартиру. Здесь «свинью» нам подложило законодательство.

Дело в том, что подписание договора продажи недвижимости (а правильно именно так (!), т.к. договора купли-продажи в гражданском законодательстве не существует), будь то у нотариуса или в Федеральной регистрационной службе, не означает вступление самого договора в законную силу. Перехода права собственности тоже не происходит! Между моментом подписания договора, сдачи договора на регистрацию, и вступлением его в законную силу по Российскому законодательству может пройти не более месяца. За такой промежуток времени могут произойти различные, не всегда зависящие от нас, обстоятельства.

В конечном итоге, любая из сторон сделки может попросту передумать ее совершать. Что получается? Отдавать деньги до или после сделки? Если до, то может пострадать покупатель, если после, то - продавец, то есть оба варианта не подходят. Проблема усложняется, когда сделка альтернативная, т.е. продается до или покупается позже другое жильё.

Безопасный и удобоприменимый к сделке расчет - один из вопросов, который решают профессионалы риэлторы при сделках с недвижимостью.

Старожилы-риэлторы помнят, когда расчеты за квартиры проводились в автомобилях у здания регистрационной службы. Слава богу, эти времена минули. Уходит с рынка и практика внесения денег в кассу фирмы. Увы, и сегодня некоторые формы расчетов далеки от методов цивилизованного рынка и далеко не безопасны.

В России существует две формы расчетов между сторонами - наличная и безналичная.

В практике на сегодняшний день используются следующие способы:

1. РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ ДЕПОЗИТНУЮ ЯЧЕЙКУ БАНКА.
Процедура проста: депозитная ячейка - подписание договора - регистрация права - расчет. Перед подписанием договора (накануне или за несколько часов) в банковскую ячейку закладывают необходимую для покупки квартиры сумму. Основа договора - это совместный доступ продавца и покупателя к ячейке по результату проведения сделки. Сам по себе договор несложный, и обычно в банках есть готовые формы. В одиночку ни продавец, ни покупатель не должны иметь возможность попасть в ячейку. По регистрации сделки и перехода права собственности стороны встречаются в депозитарии, и эта сумма переходит к покупателю. Для несведущего человека вся схема кажется довольно простой, но только до тех пор, пока не доходит до дела.

Минусы: Все начинается еще на уровне выбора банка или расчетного центра. Для начала при заключении договора об аренде ячейки (правда, в такие подробности клиентов стараются не посвящать) выясняется, что ответственность за сохранность содержимого ячейки банк не несет. Мотивировка очень простая - ведь банк не знает, что именно закладывается в ячейку, поэтому и ответственность нести не может. Неприятный сюрприз, не правда ли? Невольно возникает вопрос - а зачем вообще такой банк нужен, если он не отвечает за сохранность содержимого банковской ячейки? Ряд банков не допускает возможности присутствия третьих лиц при расчетах. При отсутствии рядом профессионала-риэлтора надо учитывать, справитесь ли вы с этим самостоятельно. Ведь сама процедура закладки денег порой занимает немало времени и сил. Даже простой пересчет и проверка наличности порой требуют физических сил и психологической стойкости. Надо быть готовым, что некоторые купюры вызовут сомнение в подлинности или окажутся банально ветхими. Также, не все банки оборудованы специальными комнатами для расчетов. При этом и продавцам, и покупателям приходиться таскать по городу миллионы рублей.

Следующая проблема носит более реальный характер. И проблема не гипотетическая, а имеющая практические случаи. Случались истории, когда покупатель не являлся на завершение сделки. Да, у него были уважительные причины, и он был вынужден уехать на некоторое время из города, но продавцу от этого не легче. Квартира продана, все права на нее уже у покупателя, а окончательные расчеты между тем не произведены. Продавцу же деньги необходимы срочно, так как у него уже был внесен аванс на покупку другой квартиры, и без этих денег сделка неминуемо срывалась бы. Порой покупатели сознательно нарушают правила и не приходят на окончательные расчеты.

Плюсы: Условно безопасный вид расчета. Не требует много дополнительного времени...


В следующем номере мы продолжим рассказ о расчете через депозитную ячейку банка, а также дадим информацию о других способах расчета за приобретаемую (продаваемую) квартиру: оформление через депозитную ячейку с рассрочкой платежа и регистрацией залога на недвижимость, расчет после регистрации договора с последующей регистрацией перехода права, безналичный расчет через аккредитив.


Бордюг Александр Анатольевич

Должность:
генеральный директор Агентства «Титул ДВ», Первый президент ДГР, член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов Руковоодитель Органа по сертификации ДГР
Компания:
Агентство «Титул ДВ», Российская Гильдия риэлторов в ДвФО
Сайт:
www. rgr-dv.ru

Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь