Клуб директоров

20
лет

905
директоров

5885
статей



Важные особенности договора аренды нежилых помещений

Многие юридические компании и индивидуальные предприниматели при осуществлении своей деятельности сталкиваются с необходимостью в аренде нежилых помещений как для размещения офисов, складов, так и для иных целей.

В настоящей статье мы постараемся осветить наиболее важные моменты, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды нежилых помещений, а также при внесении изменений в его условия.

Прежде всего хотелось бы отметить, что в Гражданском кодексе РФ отсутствует специальная глава, посвященная договору аренды нежилых помещений. Отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, регулируются общими положениями о договоре аренды (ст. 606-625 ГК РФ) и частично к ним применяются положения о договоре аренды зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ).

Во-первых, договор аренды считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, которым, в первую очередь, является предмет (ст. 451 ГК РФ). Предметом в договоре аренды помещений может быть как обособленное помещение, так и его часть, а также здание в целом. Таким образом, в договоре должно быть четко определено, какие именно помещения либо их часть подлежат передаче в аренду. В случае, если компания сдает (берет) в аренду все здание в целом либо нежилое помещение, зарегистрированное как самостоятельный объект недвижимости, то в договоре необходимо его индивидуализировать согласно свидетельству о государственной регистрации права.

Если же в аренду сдается часть помещения либо помещение, дополнительно в целях индивидуализации необходимо в приложении выделить их на поэтажном плане штриховкой либо иным образом.

Если из договора аренды невозможно установить, какое именно помещение было сдано в аренду, договор считается незаключенным. Арендодатель при этом может столкнуться с таким негативным последствием как невозможность взыскания арендной платы ввиду того, что не определено, какие именно помещения занимает арендатор.

Во-вторых, отличительной особенностью договоров аренды нежилых помещений является то, что закон в качестве существенного условия называет размер арендной платы. Согласно ст. 653 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.

В-третьих, важным условием любого договора аренды является условие о сроке аренды, который предопределяет дальнейшую юридическую природу договорных отношений. По сроку аренды договоры делятся на два вида: краткосрочные и долгосрочные. Отличительная особенность долгосрочных договоров аренды - это необходимость их государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию сделок с объектами недвижимости.

Прежде всего хотелось бы обратить внимание на то, что договоры аренды, заключенные на срок, например с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г. (или иной подобного рода срок) - признаются договорами, заключенными на срок один год и, соответственно, требуют государственной регистрации, что часто упускается из виду сторонами.

В отсутствие государственной регистрации долгосрочный договор аренды считается незаключенным и не влечет для сторон юридических последствий.

Обратиться за государственной регистрацией договора аренды может как арендатор, так и арендодатель. Закон не обязывает явиться на государственную регистрацию обе стороны. В то же время лицо, которое предоставляет на регистрацию договор аренды и иные необходимые документы, несет бремя расходов, связанных с оплатой государственной пошлины, которая в настоящий момент, согласно ст. 333.33 НК РФ составляет 15 000 рублей для юридических лиц и 1000 рублей для индивидуальных предпринимателей.

Важно помнить, что все изменения и дополнения к зарегистрированным договорам аренды также подлежат государственной регистрации. Соответственно, дополнительное соглашение, которое не прошло процедуру государственной регистрации, не влечет юридических последствий для сторон. Особенно показательным в этом случае является пример с повышением арендной платы Администрацией по договорам аренды муниципального имущества (либо изменения размера арендной платы новым собственником в связи с приобретением с торгов муниципального недвижимого имущества, обремененного арендными отношениями), где арендодатель направлял в адрес арендаторов уведомления о повышении арендной платы в отсутствие дополнительного соглашения. Сложившаяся судебная практика стоит на защите арендатора и в отсутствие зарегистрированного дополнительного соглашения, которое юридически закрепляет новый размер арендной платы, отказывает Администрации г. Владивостока (новому собственнику) во взыскании арендной платы в повышенном размере. Более того, арендаторы, которые ранее платили арендную плату в повышенном размере в отсутствие подобного рода дополнительного соглашения, в судебном порядке взыскивали с арендодателя неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы.

В связи с указанными выше обстоятельствами, если в договоре аренды предусмотрено право стороны в одностороннем порядке изменить условия договора аренды (расторгнуть договор аренды), необходимо понимать, что это условие дает право направить в адрес второй стороны уведомление с приложением проекта дополнительного соглашения (соглашения о расторжении), которым изменяются (прекращаются) условия договора аренды. Если лицо в установленный в уведомлении срок не подписывает дополнительное соглашение (соглашение о расторжении) либо отказывается от подписания, сторона-инициатор изменений (расторжения) вправе обратиться с исковым заявлением в арбитражный суд с требованием о внесении изменений (расторжении) в договор аренды.

При этом договор аренды будет изменен или расторгнут с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ст. 453 ГК РФ).


Толмачёва Юлия Валерьевна

Должность:
Председатель
Компания:
Коллегия адвокатов «Право»
Сайт:
www.pravo-dv.ru

Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь