---

---

Редевелопмент. Новые подходы к развитию территорий

Сложная экономическая ситуация, сложившаяся в нашей стране, требует новых подходов и методов работы на внутреннем рынке. Опыт работы других стран показывает, что на правильно организованном рынке недвижимости можно стабильно пополнять бюджет края и города без каких-либо дополнительных затрат. Одним из новаторских методов является редевелопмент.

Редевелопмент означает деятельность риэлторских коммерческих организаций по оказанию помощи городским и краевым органам власти в ликвидации условий, порождающих упадок на определенной территории, и проведение необходимых работ по застройке, реконструкции и восстановлению, включая коммерцию, промышленность и торговлю, но не ограничиваясь ими.

За счет редевелопмента проектная площадь получает концентрированное внимание и финансовые инвестиции для преодоления тенденций упадка, для создания рабочих мест, оживления бизнеса, восстановления и развития жилищного сектора. Редевелопмент был эффективно внедрен в США в 1952 году на основе опыта других стран и стал главной движущей силой по оживлению пришедших в упадок районов.

Редевелопмент включает следующее:

• исчерпывающее планирование восстановительных мероприятий;
• участие жителей муниципальных, государственных властей и владельцев недвижимости;
• взаимодействие городских властей, общественных организаций, частных предприятий и финансовых органов.

Редевелопмент вклчает в себя организационную деятельность по реконструкции районов, кварталов или отдельных домов с использованием привлеченных источников финансирования и инвестиций бизнесменов, жителей и владельцев недвижимости.

Наиболее эффективным является кредитование проекта редевелопмента одним из отечественных или зарубежных банков до 90% от стоимости проекта на основе ипотечного кредитования при поддержке городских и окружных властей, при этом в залоге находится сам строящийся объект.

Организационную часть осуществляет агентство по редевелопменту, назначаемое решением городских властей из числа наиболее развитых коммерческих риэлторских компаний. Агентство служит в качестве механизма, которым располагают городские или окружные власти в достижении конкретных задач восстановительных мероприятий. Агентство по редевелопменту дает возможность городу или округу увязать роли общественного государственного и частного секторов, при этом организовывая работу архитекторов, строителей, риэлторов и инвесторов. Городской или окружной совет также является управляющим и контролирующим органом агенства по редевелопменту.

При правильной организации проекта он даст:

• увеличение рабочих мест ( розничная торговля, услуги, офисы, промышленность, рабочие места в строительстве новых зданий, новой инфраструктуры и реконструкции существующих зданий;
• новые возможности с точки зрения культуры, торговли, отдыха;
• увеличение поступлений в городской и окружной бюджет в результате мероприятий по редевелопменту (налог с оборота, налог с имущества, налоги с коммунальных служб за счет увеличения числа объектов недвижимости), а также контролируемые поступления в бюджет через агентство за использованием городских земель;
• преобразование пришедшего в упадок района из налогового бремени в финансовый источник для общества;
• остановка дальнейшего развития ухудшения жизненных условий;
• повышение безопасности окружающей среды прилегающих районов.

План редевелопмента утверждается и контролируется решением местного органа власти на основе рекомендаций агентства и комитета по градостроительству.

На первый взгляд, может показаться, что подобная работа уже проводилась в России, но даже при поверхностном анализе легко убедиться, что в самой сущности редевелопмента лежит организация и управление разными составляющими. Задача агентства по редевелопменту – правильно оценить и выбрать объект или район реконструкции, суметь обосновать и организовать звенья цепи: владелец – кредитор – власти – архитектор – строитель – покупатель. При этом обязательны накопленные знания девелопера в области экспертизы земли, недвижимости, оценки, брокерства и организаторский опыт по управлению. Городской совет оказывает организационную поддержку и является попечителем для финансовых органов, представляющих ипотечный кредит. Поэтому городской бюджет имеет до 10% от стоимости объекта и налоги от вновь построенной недвижимости.

В марте 1999 года в Калифорнийском Университете США, при поддержке Российской Гильдии Риэлторов на основе развития образования, впервые было произведено обучение группы ведущих специалистов – риэлторов из различных регионов России. Все специалисты, прошедшие обучение, получили квалификационный сертификат, позволяющий организацию работ по редевелопменту. При поддержке Федеральных властей Российская Гильдия риэлторов рекомендует внедрение программы редевелопмента в России и рекомендует использовать специалистов девелоперов, получивших образование в Калифорнийском Университете.

Таким образом, цель проектов редевелопмента состоит в получении финансовых средств и использованиии их для проведения коммерческого, промышленного и жилищного развития.

---

---