---

Вопросы и ответы

Я дал взаймы большую сумму денег своему другу. Но в наше нестабильное время попросил от него гарантий возврата. Он предложил дать в залог свою однокомнатную квартиру. Я согласился, и он выписал мне доверенность на продажу этой квартиры. А если он ее отменит, какие будут последствия?

Коваленко Н. Ф., г. Владивосток

Последствия могут быть разные. Друг может вернуть Вам деньги и остаться Вашим другом, а может не вернуть по каким-либо обстоятельствам и перестанет быть Вашим другом. В любом случае, доверенность не является гарантией возврата долга и не заменяет собой договор залога.

Доверенность – это односторонняя сделка и для ее действительности или недействительности достаточно волеизъявления доверителя в письменной форме. Согласие представителя для выдачи либо отмены доверенности, согласно действующего законодательства, не требуется.

Договор залога – сделка двусторонняя. Права и обязанности, предусмотренные договором залога, возникают у обеих сторон: залогодателя и залогодержателя. Заявлением отменить заключенный договор залога невозможно.

Законодательством предусмотрен порядок заключения и расторжения данного вида договоров. Обеспечительная функция залога состоит в том, что при неисполнении или при ненадлежащем исполнении должником своих обязательств, заложенное имущество продается, а вырученная сумма направляется, в первую очередь, в погашение долга того кредитора, у которого имущество находится в залоге.

Залогодателем может выступать как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, которое не участвовало в основном обязательстве, но которое предоставляет свое имущество для залога. Предметом залога может быть любое имущество, а также имущественные права. Исключение составляют: имущество, изъятое из оборота; имущество, на которое не допускается обращение взыскания в силу закона; имущественные права, носящие личный характер (например: требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного здоровью в результате ДТП и др.).

Залоговые обязательства возникают в силу закона (например, купля – продажа квартиры с рассрочкой платежа) или из договора (например, договор займа, купли – продажи, поставки, комиссии, хранения и другие, не противоречащие действующему законодательству). Причем договор залога может быть самостоятельным по отношению к основному обязательству, а может быть его частью (например, в договор займа включаются условия о залоге квартиры). Договор залога должен быть совершен в письменной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры о залоге недвижимого имущества (ипотека), а также договоры о залоге движимого имущества или имущественных прав, если обеспечиваемое обязательство подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Для некоторых видов договора залога законом предусмотрена государственная регистрация. Т.е. залог имущества, которое подлежит государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию.

Прежде чем принять в залог какое-либо имущество или имущественные права, необходимо убедиться в том, что его возможно будет реализовать. В указанном случае в качестве предмета залога предлагается квартира. Прежде чем принимать ее как обеспечение исполнения договора займа, необходимо проверить, является ли Ваш друг ее единственным собственником, кто имеет право проживания в этой квартире, является ли эта квартира единственным жильем вашего друга, не заложена ли она другим лицам, не арестована ли судебными органами, соответствует ли цена этой квартиры сумме долга и т. д.

Эту информацию Вы можете получить в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Бюро технической инвентаризации, жилищно-эксплуатационных органах и др. Если Вы убедились, что залагаемая квартира действительно сможет стать обеспечением исполнения договора займа, то, собрав справки в указанных государственных органах, Вы вместе с другом можете идти к нотариусу и оформлять договор ипотеки. Нотариус, выслушав обе стороны, поможет вам правильно составить договор и удостоверит его. Заключенным такой договор будет считаться с момента его государственной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Если Ваш друг – залогодатель не выполнит свои обязательства по договору займа, либо выполнит их ненадлежащим образом, либо нарушит условия договора об ипотеке, Вы можете обратить взыскание на заложенную квартиру. Возможен судебный и внесудебный порядок. Судебный порядок предусматривает реализацию заложенного имущества на основании решения суда путем проведения публичных торгов либо аукциона. Внесудебный – на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В этом соглашении может быть предусмотрено приобретение Вами заложенной Вашим другом квартиры для себя или третьих лиц с зачетом покупной цены в счет Ваших требований по договору займа.

Порядок заключения договора залога более сложный, требует больших затрат, чем оформление доверенности, но он является действительной гарантией исполнения обязательств.

Нотариус Маслова И. И.

Для участия в аукционе по продаже высвобождаемых военных объектов мне предложили заключить договор о задатке. Что это за договор и какие последствия его неисполнения.

Лесных П. П., г. Уссурийск

Юридическая энциклопедия дает следующее определение задатку: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Юридическая энциклопедия, в сущности, воспроизводит положение пункта 1 ст. 380 ГК РФ о задатке. Характерно, что законодатель в пункте 2 ст. 380 ГК РФ указывает на то, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть во всех (!) случаях совершено в письменной форме.

Таким образом, если стороны не зафиксировали в договорном обязательстве или ином документе (расписка, гарантийное письмо, другое письменное подтверждение задатка) факта передачи, а затем и получения задатка, то в силу п. 2 ст. 162 ГК РФ такая сделка является недействительной. Это умозаключение вытекает из дословного толкования п. 2 ст. 182 ГК, где сказано, что «в случаях, прямо указанных в законе (п. 2 ст. 380 ГК РФ)…, несоблюдение простой письменной формы задатка является ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ) с момента заключения такого договора.

Итак, задаток – всегда письменная форма сделки с указанием суммы задатка. В противном случае задаток теряет все свои вышеуказанные обязательственные функции, и «потерпевший» контрагент может вести речь не о задатке, а лишь об авансе. Последний, как известно, выполняет только платежную функцию. В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Практически смысл задатка заключается в следующем:
а) в отличие от залога, он всегда выдается в счет обеспечения обязательств по будущему договору;
б) задаток выдается той стороной, которая обязуется произвести платежи по договору (покупатель, арендатор, наниматель и др.);
в) сумма задатка не определена в нормах ГК РФ, но она, естественно, не может быть больше чем сумма платежа по договорному обязательству. Иначе задаток превращается в предоплату;
г) в сущности, задаток – это средство для предотвращения неисполнения договора.

---

---