---

Строительство: путь к богатству или банкротству

Результатом «перестройки» в России стал экономический кризис, который затронул все сферы деятельности. Не является исключением и строительство, где он проявился во множестве незавершённых объектов. По всей территории Приморского края имеются здания или сооружения, у которых работы по строительству из-за отсутствия финансирования были остановлены при разной степени готовности: от незаконченного котлована до полностью смонтированного здания без работающей системы отопления. В таком состоянии эти объекты находятся или находились уже многие годы. При этом, как правило, не было произведено необходимой консервации. В результате конструкции и основание подвергаются многократному неблагоприятному воздействию среды: увлажнению, прозамерзанию, оттаиванию, нагреву и охлаждению, а в условиях специфического приморского климата их негативное влияние проявляется сильнее. Конструкции зданий, не рассчитанные на такие воздействия, получают в короткие сроки различные повреждения.

В аналогичных условиях оказались старые здания, в которых по каким-либо причинам были прекращены работы по реконструкции. В них могут быть разобраны кровля, отсутствовать заполнение оконных проемов. В таких зданиях атмосферным воздействиям подвергаются конструкции стен, перекрытий, лестниц, фундаменты, грунты оснований. К тому же в ходе реконструкции демонтируется часть перекрытий, перегородки, устраиваются проёмы в несущих стенах, что в конечном итоге снижает ту пространственную жесткость, которую имело здание до реконструкции.

И вот это «наследство» от советского периода разными путями стало в массовом порядке переходить в частные руки. Понятно, что уже сам «переход» интересен для читателей тем, что вышеописанное сопровождалось виртуозными схемами. Но в данной статье хотелось бы дать несколько профессиональных советов тем, кто уже стал обладателем такой недвижимости и ему теперь требуется довести его объект до логического завершения.

Первое, на что хотелось обратить внимание: при возобновлении работ на объектах, строительство или реконструкция которых была прекращена несколько лет назад, возникает ряд следующих сложных проблем.

• Изменение физико-механических свойств грунтов основания из-за периодического воздействия дождевых и талых вод, промораживание грунтов, возникновение процессов неравномерных деформаций фундаментов и надземных конструкций зданий и сооружений. Одно дело, когда грунт, на который непосредственно уложены фундаменты, при их возведении был плотным, слежавшимся и находился ниже глубины сезонного промерзания, а другое – когда он подвержен воздействию атмосферных осадков, кислорода и низких температур (его прочностные характеристики по факту отличаются от первоначальных).
• Снижение качественных показателей конструкций, ухудшение прочностных характеристик, вызванное незащищенностью от атмосферных воздействий, на которые они не рассчитаны. В первую очередь это коррозия арматуры, металлических конструкций и закладных деталей, непосредственно определяющих общую устойчивость зданий и сооружений в целом. На практике вместо проектного бетона или кирпичной кладки из-за систематического промораживания в водонасыщенном состоянии материал конструкций становится рыхлым и его прочность находится в предельном состоянии, когда без замены или усиления эксплуатация объекта недопустима.
• Негативное влияние на фундаменты и грунты основания от рядом построенных зданий и прокладки инженерных коммуникаций. Атмосферные осадки и утечки из инженерных сетей, попадая в грунт, постоянно дренируют в сторону уклона и образуют под землёй целые ручьи и реки, вымывающие более мелкие частицы, изменяя при этом деформационные свойства грунтов. Представьте, что на пути этого подземного потока вы или до вас решили построить здание или сооружение. Догадались, что будет? С течением времени начнут проявляться деформации либо у вашего здания, либо у соседних, либо у тех и других.
• Отсутствие части или всей проектной документации на недостроенный объект.
• Отсутствие информации об имевших место отступлениях от проектных решений, допущенных в ходе строительства.
• Изменение назначения объекта перепрофилированием и, соответственно, возможным изменением нагрузок, архитектурно-планировочных решений и т.д. после перерыва в строительстве.

Решение этих проблем осложняется изменением требований нормативной базы в области проектирования и строительства в разные годы. И только обследование технического состояния специализированной организацией может дать ответы о фактическом состоянии вашего объекта, величину предельно допустимых нагрузок на конструкции и наиболее экономически выгодный вариант изменения здания без негативных последствий.

Любое вмешательство в конструктивную схему и без того ослабленных элементов здания без обследования приведет к негативным последствиям в виде трещин, деформаций, преждевременному износу и разрушениям. Я не говорю обо всех административных барьерах и «подводных камнях», которые поджидают вас на пути ввода в эксплуатацию (например, согласно директивному письму Госстроя РФ от 27.05.93 №Б.Е.-19-8/16, «натурные обследования объектов незавершенного строительства должны проводиться обязательно специализированными организациями, без заключения которых не может быть получено разрешение на продолжение строительства»), это темы будущих публикаций, но то, что экономически ваш проект в одночасье может стать убыточным, думаю, понятно всем.

Поэтому ещё на стадии покупки здания или объекта, незавершенного строительством, рекомендуем обратиться к специалистам и проконсультироваться хотя бы в первом приближении, а стоит ли вообще вкладывать деньги в этот проект, насколько будущие затраты по восстановлению и увеличению прочности и устойчивости конструкций окажутся целесообразными и экономически эффективными, будут ли достигнуты то, что вы ждете от реализации своего инвестиционного проекта, а следовательно, что принесет вам строительство: богатство или банкротство.

---

---