17 ноября 2001 года вышло постановление правительства РФ №797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 г.г.», одним из направлений которой является создание стимулов для самоорганизации граждан в жилищной сфере, усиление контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, развитие рынка профессиональных услуг по управлению жилищным фондом.
- В.Н. Худин (слева), Президент НП «Центр Реформ ЖКХ Приморского края»
- А.Н. Безручко (справа), Председатель Совета Директоров
К нам пришла реформа ЖКХ. Что делать?
Исписанные и разрисованные стены, немытые лестницы, взломанные почтовые ящики, разбитые окна, двери… Знакомая картина, не так ли? А ведь от состояния подъезда и территории вокруг дома в значительной степени зависит стоимость квартиры. Немудрено, что многие, если есть возможность, мечтают приобрести загородный дом, коттедж и избавиться от подобных «прелестей» городского быта. Но спешить не следует, комфортно и красиво можно жить и в городе, надо лишь уметь правильно организовать свою жизнь.
Вам знакомы слова Товарищество собственников жилья (ТСЖ), домовые комитеты, непосредственное управление (НУ), территориальное общественное самоуправление (ТОС)? Да, кажется эти названия как-то связаны со строительством или, может, с жилищной реформой… Кажется? Но в наше время недостаточная осведомленность в вопросах недвижимости может стать причиной значительных материальных и даже юридических сложностей. А значит, настало время внести ясность: ТСЖ, ТОС – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание. Но эти понятия больше подходят к определению «совместное владение», которое и дано в Жилищном кодексе. Причем определение «совместное владение» имеет в России глубокие исторические корни: его использовали россияне еще две с половиной тысячи лет тому назад в «копном праве». Копное право – это поистине чисто русское право со всеми древними атрибутами российской национальной идеи самоорганизации общества. Именно из этого права растут корни самоуправления, выраженные в современном обществе через ТСЖ, ТОС(ы), домовые комитеты, непосредственное управление.
Все имущество «совместного владения» делится на частное (квартиры), муниципальное, федеральное и общее (чердаки, технические подвалы, лестничные площадки, коридоры, шахты лифтов и т.п.). Получается, что «совместное владение» – это государство в государстве, основанное на рациональных принципах демократии и справедливости, во главе которого стоит партия под знакомым названием «товарищество собственников жилья» (ТСЖ), непосредственное управление (НУ), территориальное общественное самоуправление (ТОС). Рассмотрим более подробно эти формы самоуправления домом.
ТСЖ. Жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами, перечисляемыми на счет в банке.
Управляющая компания. На общем собрании выбирается управляющая компания, с которой заключается договор от имени всего дома.
Непосредственное управление. Жилищный кодекс позволяет выбрать непосредственное управление в любом многоквартирном доме. В этом случае общее домовое собрание определяет обслуживающие организации, после чего они с каждым жильцом отдельно заключают договор. Но при этой форме управления можно использовать две юридические структуры, опять же управляющая компания и ТОС.
Как видно, у каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Последние, к сожалению, в большинстве случаев будут перевешивать. Поэтому при выборе формы необходимо в каждом случае в отдельности оценить целесообразность того или иного варианта.
К сожалению, в нашей стране пока к этим формам управления относятся недоверчиво. А между тем они – чуть ли не единственный способ сделать жизнь комфортной и безопасной. Администрация Приморского края и администрации муниципальных образований, строительные компании, жилищные организации и, конечно, жильцы заинтересованы в сохранности и качественной эксплуатации существующих домов. Добиться этого можно лишь путем привлечения владельцев квартир к распоряжению своим зданием. Такие формы управления самостоятельно решают все вопросы через жилищно-эксплуатационные организации: какую систему охраны установить, в какой цвет выкрасить стены подъезда, как благоустроить двор, какого слесаря или электрика заказать для выполнения заявки. Таким образом, с обслуживающими предприятиями возникают договорные отношения, а значит, если сантехник вовремя не пришел к вам прочистить батарею, вы имеете полное право обратиться в суд.
Но «совместное владение» – это не только комфортная жизнь, но и большая ответственность. Дело в том, что для каждого собственника высчитывается, так называемая, доля участия, пропорциональная площади занимаемого им помещения. С одной стороны, эта величина соответствует количеству голосов на собрании жильцов, с другой – объему обязательных платежей на содержание общего имущества. Некоторые владельцы муниципальных квартир полагают, что вступление в такую форму управления, как ТСЖ, может существенно подорвать их семейный бюджет. Конечно, хорошо, когда финансирование жилищно-коммунального хозяйства частично осуществляется из бюджета администраций муниципальных образований. Но сегодня такие дотации прекращены, и тот, кто не является членом одной из форм управления, должен платить просто неподъемные суммы. Поэтому объединение в «совместное владение и управление» означает не рост расходов, а напротив – увеличение доходов за счет реальной экономии вашего семейного бюджета. Ведь расходование воды, тепла, электричества контролируют сами жители путем организации поквартирного и домового учета потребления коммунальных услуг. Если правильно организован контроль за выполнением текущего и капитального ремонта дома, подготовкой к отопительному сезону жилого фонда и поступлением финансовых средств на счет дома, то можно реально достичь существенной экономии. И уже за счет экономии средств увеличивать стоимость квартир в доме. Спросите как? А очень просто. Все ваши сэкономленные средства пойдут опять же на ремонт и реконструкцию дома, только более качественные, чем те, которые предлагают на сегодняшнем рынке обслуживания жилья эксплуатирующие организации.
На что живет такая форма управления? В основном, на средства, полученные от сдачи в аренду чердаков, подвалов, пристроек, земли и т.п. Если «совместное владение» образуется в новостройке, то оно имеет право купить эти помещения по их фактической стоимости без каких-либо надбавок. Поэтому в большинстве случаев оказывается возможным не только частично погасить расходы на квартплату, но и осуществить текущий, а то и капитальный ремонт здания при грамотном распределении и экономии поступающих денежных средств. Эффективно распорядиться казной такого жилого дома сможет опытный управленец, а большого – управляющая компания, но, конечно, через общественную систему контроля за выполнением жилищно-коммунальных услуг.
Конечно, у «товарищества собственников жилья» (ТСЖ), непосредственного управления (НУ), территориального общественного управления (ТОС), управляющих компаний есть свои проблемы. В основном, все они связаны с несовершенством принятого Жилищного кодекса, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. И это существенно тормозит жилищно-коммунальную реформу. Люди начинают выходить на улицу и выражать свое несогласие с тем, что предлагает власть.
Жилищный кодекс запустили в жизнь, но как всегда человеческий фактор в нем отсутствует. Кроме того, не определены еще до конца механизмы стабилизации этого закона. А ведь он затронул, так или иначе, практически каждого россиянина. Самое же удивительное – каждому муниципальному образованию позволили самостоятельно решать возникающие проблемы по своему разумению и понятиям. И вот здесь начинается полная неразбериха, потому что нет четкого механизма, который бы регулировал рекомендации, ответственность и, в конечном счете, наказание за нереализацию реформы ЖКХ. Это предельно социально-значимая отрасль народного хозяйства. И именно она взяла на себя все бремя экономической перестройки страны. С 1985 года, время начала «перестройки», каждый человек приходил к себе домой после работы и не чувствовал никаких экономических потрясений, которые происходили за пределами дома. Система ЖКХ выступала как буферная структура в социальных отношениях общества.
Сегодня, когда оплату коммунальных услуг населением подняли до 100%, а платежи тем самым достигли неимоверных высот, рынок обслуживания жилья стал привлекательным для бизнеса. Вместо ЖЭУ, муниципальных предприятий пришли частные фирмы, которые захватили эту сферу таким варварским методом, что у многих сложилось мнение, что это кому-то надо. Время показывает и подтверждает, что это так.
Все эти проблемы, в основном, крутятся около денег жильцов. Этот «гордиев узел» затягивается с каждым днем все туже и туже. От проблем, которые обрисовываются в системе ЖКХ, никому не уйти: ни властям разных уровней, ни жильцам как собственникам. И чем дольше мы не будем их решать, тем тяжелее нам придется искать выходы из создавшихся ситуаций. Каждый регион в стране решает эти проблемы по-своему. Мы считаем, что власть должна создать такие правила игры, чтобы все при этом были в выигрыше: и администрация, и собственник. Митинги, демонстрации – это начало болезненного состояния общества, и власти необходимо чутко реагировать на происходящее…
P.S. Во многих европейских странах (Англия, Швеция, Германия) «совместное владение» уже давно занимает центральное место в жилищном секторе. Что и говорить, там люди умеют жить с комфортом и экономией. Может, нам тоже пора этому учиться?
Адрес: проспект Красного Знамени, 94, телефон: 60-87-94.
Мы работаем для вас с 9:00 до 17:00.
Худин В.Н.
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь