Особенности договоров на долевое участие в строительстве
Будучи серьезным юридическим документом, правильно составленный договор о совершении сделки, с внесением в него соответствующих пунктов, сможет в случае необходимости защитить обе стороны, его подписывающие.
Первостепенным элементом любой операции на рынке недвижимости, будь то купля-продажа квартиры или долевое участие в строительстве жилого дома, является заключение договора. К этой процедуре следует относиться с должной степенью ответственности.
Дабы помочь потенциальным потребителям рынка недвижимости правильно сориентироваться в юридических нюансах заключения сделок, мы решили проанализировать договоры на долевое участие в строительстве, а также указать те их пункты, на которые следует обращать особое внимание.
Итак, поговорим об особенностях долевого участия в строительстве жилого объекта. Прежде всего, в договоре о долевом участии должна фигурировать ссылка на правоустанавливающие документы, разрешающие конкретно указанной строительной или риэлтерской компании реализовывать квадратные метры жилой площади в доме, возводящемся по точно сформулированному адресу (название города, улицы и номер дома, а также подъезд и этаж). Также следует указать в договоре точное месторасположение выкупаемой квартиры (например, третья дверь направо от лифта на 5-м этаже, линия А-Д или В-С это рабочие номера подъездов). В предмете договора должны фигурировать четкие сведения о том, какие элементы включает в себя выкупаемая доля в строительстве жилого дома. Здесь перечисляются все те работы, которые должны быть выполнены к моменту завершения строительства. Соответственно, перечень услуг у всех строительных компаний может быть разным. Если речь идет о черновой отделке, то стандартный список может включать в себя выполнение конструкций пола, штукатурку стен, производство работ по внутренней электропроводке, а также внутренней разводке водопроводных и канализационных труб. Чистовая отделка может вообще не включаться в выкупаемую долю строительства или в нее могут быть включены отдельные ее элементы. Некоторые строительные компании практикуют индивидуальный подход к работе с клиентами и по желанию последних при внесении в смету дополнительных пунктов выполняют работы по чистовой отделке (например, оклеивают стены обоями, устанавливают газовую или электрическую плиту и предметы сантехники). При этом стоимость выкупаемой доли в строительстве дома, естественно, возрастает. В любом случае, какие бы работы ни включала в себя доля в строительстве, все они должны быть отражены в заключенном договоре.
Строительная или риэлтерская компания может внести в договор пункт о том, что если дольщик намеревается произвести внутреннюю перепланировку выкупаемого жилого помещения, то он обязан предварительно известить ее об этом. В противном случае с клиента может быть взыскан штраф, размер которого (измеряемый чаще всего в процентах от суммы долевого участия) также указывается в договоре. Можете не волноваться такая оговорка ничтожна.
В договоре о долевом участии обязательно должен фигурировать срок завершения строительно-монтажных работ. Чаще всего в этом пункте указывают год и квартал сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме этого в договор можно внести пункт, согласно которому в случае задержки строительства дольщику будут выплачены пени в указанном размере. Однако следует указать, что сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут быть задержаны в том числе и по так называемым форс-мажорным обстоятельствам. К ним можно отнести, к примеру, нестабильное финансирование, погодные условия, воровство на стройках. В любом случае все возможные форс-мажорные ситуации должны быть четко прописаны в условиях договора. Если подобные случаи имеют место и сроки завершения работ сдвигаются именно по их вине, то строительная или риэлтерская компания не должна нести за это ответственность. Все спорные вопросы, касающиеся возникновения форс-мажорных ситуаций, решаются в судебном порядке. Однако все форс-мажорные обстоятельства должны подкрепляться невиновностью строительной компанией, все-ли предпринимала компания что бы избежать форс-мажорных обстоятельств. И если что-то и наступило то необходимо чтобы доказано было почему наступили эти обстоятельства. Практика показывает, что только в 5% форс мажорные обстоятельства признаются судами.
И еще самое главное что хотелось бы отметить . Договор долевого участия регулируется и том числе Законом “О Защите прав потребителей”.Если потребитель заявит нормы данного закона в основании своих требований в суде, (в случае несвоевременного окончания строительства и оформления прав собственности на квартиру) то строительная компания несет ответственность в виде 3% от стоимости квартиры за каждый день. Нетрудно посчитать, что через 3 месяца (или задержка более чем на 3 месяца) потребитель может требовать штраф в размере стоимости квартиры. Данные требования привели к банкротству некоторых компаний. В тоже время данные требования дисциплинируют застройщиков. Однако необходимо очень постараться чтобы суд принял ваши основания и требования. Здесь касается вопрос о вашем представителе в суде, о квалифицированном представителе.
Также в договоре о долевом участии в строительстве обязательно оговаривается порядок денежных расчетов. Стоимость доли в строительстве жилья устанавливается специально составляющимся протоколом, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью. В протоколе указываются сроки оплаты доли в строительстве, а также форма производимых расчетов (безналичный способ оплаты или непосредственное внесение денежных средств в кассу). Как правило, крупные компании – операторы первичного рынка недвижимости предусматривают несколько вариантов схем оплаты доли в строительстве. При таком гибком подходе каждый дольщик имеет возможность подобрать для себя наиболее удобную систему оплаты.
Как правило, в договор вносится пункт о том, как будет вести себя строительная или риэлтерская компания в случае нарушения дольщиком графика оплаты. Компания может оставить за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом оговаривается, какой процент от уже внесенных денежных средств будет взыскан с дольщика в качестве компенсации за понесенные издержки (как правило, эта сумма колеблется в пределах 5-10%).
Можно порекомендовать дольщику внести в договор пункт о том, что объект строительства, указанный в нем, не заложен, не значится под арестом или в споре, а также о том, что к нему нет имущественных претензий со стороны третьих лиц.
Договор о долевом участии в строительстве дома составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, – по одному экземпляру для каждой из сторон. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения его условий. В Самарской областной регистрационной палате договор регистрируется только по завершении строительно-монтажных работ. После регистрации дольщику выдается свидетельство собственности, и он становится полноправным владельцем выкупленного объекта недвижимости. При этом в принципе строительные компании имеют возможность получать в Госорганах одновременно договоры сразу всех дольщиков. Однако на практике чаще всего получается так, что каждый клиент вынужден самостоятельно получать свидетельство о регистрации собственности.
Обращаем ваше внимание на то, что с 1 апреля 2005 года вступил в силу Новый Жилищный Кодекс. Данный кодекс еще более ужесточил нормы для риэлтеров, заказчиков, застройщиков, инвесторов. Но уже многие строительные компании предлагают дольщикам (гражданам) не заключать договора на долевое участие в строительстве а покупать векселя этой компании. Для самой компании это выход из положения , но для дольщиков это очень высокий шанс получить через 2 года туже самую сумму, но не квартиру…Чуть подробнее о ньюансах нового Жилищного Кодекса в следующей статье.
Швец Зинаида Семеновна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь