Рынок недвижимости «разогрет», и цены на жилье продолжают расти. В мае мы ожидаем новый пакет законопроектов, направленных на развитие рынка ипотечного кредитования.
Новости ипотечного законодательства
Налоговые законопроекты направлены прежде всего на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, предлагается освободить от НДС операции по продаже жилья и земельных участков, а также увеличить имущественные налоговые вычеты, что позволит кредиторам принимать квартиры в качестве первоначального взноса или побудит застройщиков применять более цивилизованные способы реализации жилья и не ограничиваться долевыми схемами. Мы также ожидаем введение единого налога на недвижимость. При этом исчисляться он будет исходя из рыночной стоимости имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас. Так правительство намерено уйти от «двойных стандартов и двойной бухгалтерии» при налогообложении. Скорее всего, в первую очередь будет введен местный налог на жилье в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными и применять механизмы налоговых вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости. Следует отметить, что в европейских странах существуют разные подходы к определению ставок налога на жилье. По замыслу разработчиков пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры. Многие специалисты, впрочем, не уверены, что властям удастся разрубить этот гордиев узел с помощью одних только поступлений от налога на недвижимость. Есть мнение, что на бюджетные средства вообще уповать не следовало бы. Вместо этого надо повышать привлекательность коммунальной сферы для частного бизнеса. Этот процесс уже набирает силу.
Несколько разрабатываемых законопроектов направлены на развитие рынка ипотечного кредитования: удешевление этого процесса, предоставление дополнительных гарантий первичным кредиторам. Предполагается отменить нотариальную регистрацию сделок по покупке жилья и зафиксировать размер оплаты услуг нотариуса. Нынешний тариф – 1,5% от суммы сделки – слишком обременителен для клиента. Также есть предложения внести ряд поправок в Закон «Об ипотечных ценных бумагах». В частности, предлагается в течение первых двух лет после принятия законов вывести доходы по ипотечным ценным бумагам из-под налогооблагаемой базы.
Самое же главное и ожидаемое новшество для ипотечных кредиторов – это будущие изменения Гражданско-процессуального и Жилищного кодекса. Эти изменения направлены на гарантирование прав кредиторам и обращение взыскания на заложенное имущество. Сейчас Гражданско-процессуальный кодекс запрещает выселять должника, если у него нет другого жилья. Поправки же позволят кредитору выселить из квартиры заемщика, отказывающегося от выполнения своих долговых обязательств, в кратчайшие сроки и возвратить недвижимость, служившую залогом по ипотеке.
Мы уверены, что, если предполагаемые поправки в законопроекты не претерпят изменений в ходе рассмотрения в Госдуме, это послужит стимулом для развития рынка жилья и ипотечного кредитования. Многие считают излишне оптимистичными заявления чиновников о том, что к 2010 году рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования вырастет в два-три раза, хотя объективные тенденции развития рынка жилья особого оптимизма игрокам тоже не внушают.
Напомним, что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце прошлого года, однако заработать он сможет только после того, как ЦБ выпустит соответствующие инструкции. И от того, какими окажутся эти указания, во многом зависит эффективность принятого закона. Отметим, что его цель – привлечь деньги на ипотечный рынок и способствовать удешевлению этих кредитов, что, в свою очередь, должно привести к большей доступности кредитов. Закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.
Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения – обеспечение покрытием ипотечных ценных бумаг (ипотечным покрытием). В состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг включаются денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченных ипотекой жилой недвижимости, а также закладные.
Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие, которое, с одной стороны, является источником получения инвесторами причитающихся им денежных платежей по ипотечным ценным бумагам, а с другой стороны, одновременно является обеспечением исполнения обязательств эмитента перед ними. Владельцы ипотечных ценных бумаг получают право не только требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и процентных платежей по ценным бумагам, но также наделяются особыми правами в отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие. Указанные права зависят от вида выпущенной ипотечной ценной бумаги.
Закон допускает эмиссию двух основных видов ипотечных ценных бумаг: закладных листов (включая сквозные закладные листы), а также ипотечных сертификатов участия.
Закладными листами признаются обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их владельцев на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости и процентов по закладным листам, а также на получение удовлетворения, в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств, из стоимости имущества, входящего в состав покрытия ипотечных ценных бумаг, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.
Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться в конце срока их обращения единоразовым платежом либо, как это происходит в сквозных закладных листах, по частям, в соответствии с планом погашения, установленным эмитентом в решении о выпуске и в проспекте эмиссии ипотечных ценных бумаг. Владелец сквозного закладного листа будет получать периодические, например ежемесячные выплаты, включающие в себя платежи в счет погашения части основного долга и процентов, в течение всего срока обращения указанных ценных бумаг, что делает их особенно привлекательными для таких институциональных инвесторов, как страховые компании и пенсионные фонды. Таким образом, закон позволяет эмитентам, учитывая интересы различных потенциальных инвесторов, выпускать обеспеченные ипотечным покрытием эмиссионные ценные бумаги – закладные листы с различными схемами выплат по ним.
Даже при условии проведения всех реформ в строительстве и сфере жилищного кредитования реальные цены на жилье, по результатам исследования, увеличатся в 1,6 раза в течение 2004-2006 годов. Главным образом потому, что увеличение спроса на жилье за счет развития жилищного кредитования не будет полностью обеспечено соответствующими объемами строительства жилья. Есть все основания предполагать, что в сложившейся ситуации государство попытается совместить рыночные реформы с административным влиянием, чтобы быстрее устранить перекосы. Соответствующий посыл уже сделан.
Так, выступая на одной из конференций, генеральный директор АИЖК Александр Семеняка обратил внимание на то, что реальные доходы населения ежегодно увеличиваются на 14% (данные МЭРТ), а цены на жилье в отдельных регионах растут гораздо быстрее. Следовательно, жилье становится менее доступным. Если спрос на жилье превышает предложение, то, во-первых, муниципалитеты и региональные власти смогут сбивать спрос на жилье, повышая местные налоги на недвижимость, что сбалансирует рынок. Будут ли эти меры эффективными? Участники рынка недвижимости затрудняются ответить на этот вопрос однозначно.
Кроме того, в 2004 году планируется разработать концепцию страхования ипотечных кредитов. Она, по мнению заместителя председателя Госстроя РФ Владимира Пономарева, позволит переложить часть финансовых рисков с банков на страховые компании и, соответственно, снизить первоначальный взнос с 30 до 5-10%, а также уменьшить ставки по ипотечным кредитам.
Для этих же целей в бюджете текущего года заложены государственные гарантии правительственному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Они предусматривают выпуск документарных облигаций с погашением 1 февраля 2010 года. Госгарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода в размере до 2,5 млрд. рублей. Гарантия дает возможность АИЖК выпустить заем на сумму 1,5 млрд. рублей. По словам начальника управления информационной политики Агентства Андрея Вишневского, вероятнее всего, это произойдет в апреле 2004 года. Очевидно, что чем дешевле удастся их разместить, тем больше у агентства будет возможностей снижения ставки по ипотечным кредитам для банков-партнеров. В прошлом году первый выпуск облигаций агентства был размещен под 9,69% годовых (доходность аналогичных госбумаг составляла тогда 8,49%). Для сравнения: сегодня доходность ОФЗ с погашением в 2010 году составляет 7,8% годовых.
В результате исследования выяснилось, что ипотечные кредиты на сегодняшний момент получили менее 0,5% населения крупнейших городов РФ, причем для Москвы и Санкт-Петербурга эта цифра ненамного выше. Исследование показало, что около 28% населения в целом по крупнейшим городам России и 32% жителей Москвы и Санкт-Петербурга нуждаются в ипотечных кредитах.
Руденко В.Л.
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь