Сегодня с уверенностью можно сказать, что предсказание об ипотечном «буме» сбылось, но это ипотечный бум лишь в прессе, т. е. теоретически. Подавляющая масса населения в ипотеку не верит и очень осторожно, неохотно участвует в ней.

У нас есть примеры, когда семьи покупают квартиры с большей стоимостью и без ипотеки, несмотря на то что рядом находится готовая ипотечная квартира.


Текущие процессы ипотеки, или мнение участника

Мы все понимаем, что формирование рынка состоит из успехов и неудач, ошибок и верных решений, и сам процесс становления ипотеки только начался. Основная масса участников ипотечного рынка ещё не совсем понимает, чем занимается, всё свалено в одну кучу – бизнес или просто зарабатывание денег. Мы уже писали о том, что необходимо упорядочение рынка, обучение персонала, занятого в сфере ипотечных услуг. И мы сегодня, несмотря на свой четырехлетний опыт работы в ипотеке, имеем больше вопросов, чем ответов на основные организационные моменты становления жилищной ипотеки.

АИЖК поставило перед собой задачу любой ценой во всех регионах создать региональных операторов. И сегодня подключение к системе ипотечного кредитования очередного региона – это событие дня в России. А кто знает, какие специалисты возглавляют эти агентства и насколько правомочны региональные операторы по Закону. Конечно, есть стандарты АИЖК, и мы работаем по ним, но есть и закон, в котором о региональных операторах ничего не сказано. Возникает вопрос: «А как мы сегодня работаем, если наши действия незаконны?»

У нас в Приморском крае создано два региональных оператора, и в их деятельности ярко прослеживается защита интересов компании, а не региона в целом, так как каждый тянет одеяло на себя. Кроме того, существует Дальневосточный ипотечный центр, который работает с клиентами по всему краю и несколько компаний-агентов по привлечению клиентов в ипотеку.

Организованный в 2002 году «Дальневосточный ипотечный центр» активно развивает свои представительства по краю, обучая своих специалистов и активизируя работу с населением.

Применение ипотеки при продаже жилья неизменно влияет на рост цен, владивостокский уровень цен на жилье ненамного отстает от московского, мы уже перевалили уровень отметки 1000 у.е. за квадратный метр, и рост продолжается, так как спрос на жилье превышает предложение, а ипотека повышает спрос.

Мы учитываем тот фактор, что в крае ощущается острая нехватка нового жилья, и для этих целей пытаемся организовать новое строительство и продажу жилья через ипотеку. К сожалению, собственных средств для строительства не хватает, а специализированные и уполномоченные организации занимают позицию выжидания, в то время как в центральных регионах для организации нового строительства вполне реально получить целевые средства. Наше правительство заявляет, что у нас в России недостатка в инвестициях нет, есть недостаток в инвестиционных проектах. Может это и так, но только в пределах Садового кольца.

Сегодня на всех уровнях упоминается о секьюритизации, которая является как бы второй стадией развития ипотеки, но сможем ли мы в полном объеме справиться с этим важнейшим сектором? Многие из нас знают об ипотечных ценных бумагах из статей и выступлений Геннадия Суворова, которого я считаю одним из самых активных и грамотных специалистов в области секьюритизации. И любая из его статей подтверждает значимость и необходимость профессионального подхода к этому вопросу.

Вторая стадия жилищной ипотеки может стать мощным рычагом экономического прогресса, развитие получат такие секторы экономики, как банковское дело, строительство, промышленность и рынок потребительских товаров, что в будущем может уменьшить чрезмерную зависимость нашей экономики от отраслей, занимающихся разработкой естественных ресурсов и продажей сырья. Секьюритизация активизирует появление менее рискованных капиталовложений для пенсионных фондов и страховых компаний. И хотя на пути к полноценной секьюритизации находится много юридических, налоговых и нормативных препятствий, они могут быть устранены совместными усилиями и целенаправленностью наших действий. А все ли сегодня понимают, насколько важна ипотека и ипотечные процессы в целом? Для начала работы секьюритизации необходима первая фаза – это выпуск закладных. Почему мы делаем акцент на закладных? Закладные представляют собой один из финансовых активов, который можно легко перевести в другие ценные бумаги. Мировая практика показала, что увеличение доли закладных неминуемо отразится на состоянии реального сектора экономики. Закладные не являются просто нематериальными финансовыми активами. Каждый ипотечный кредит даст возможность семье сократить текущие затраты на покупку квартиры и повысить ее покупательную способность, улучшая уровень жизни, а повышение покупательной способности быстро отразится на экономике. В конечном итоге ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные закладными, позволят создавать рабочие места, увеличивать объем денежной массы в обращении.

Банки, имея ограниченный капитал, который они могут предложить в качестве ссуды, с помощью секьюритизации могут снова и снова использовать этот капитал. У обязательств многих российских банков временная структура пассивов не соответствует срокам действия закладных. Только несколько банков осознало возможности, которые открываются перед ними благодаря росту потребительских кредитов. Практика показала, что прямая работа с банками как первичными кредиторами сегодня практически невозможна. Во-первых, банки (почти все) имеют свою программу ипотечного кредитования, а во-вторых, банки просто не понимают и не хотят заниматься ипотекой по стандартам АИЖК. Отечественные финансовые структуры (за редким исключением) по ряду причин не имели возможности обеспечить полноценное развитие данного сектора рынка. Ипотечное кредитование относится к тончайшим инструментам экономики, и не все наши компании обладают необходимыми технологиями для работы на ипотечном рынке. Мы сделали расчет, который явно показал, что для привлечения в ипотеку хотя бы трех процентов населения края нам необходимо иметь не менее десяти самостоятельных специализированных ипотечных компаний, имеющих право самостоятельно выпускать закладные и передавать в региональный банк или АИЖК. И если мы этого не организуем, то очень нескоро придем к массовой ипотеке.

Хочется отметить, что ипотечный рынок Приморья тоже развивается, конечно, мы значительно отстаем от центральных регионов и Сибири, у нас появились отклонения от нормального развития жилищной ипотеки, но в целом мы движемся вперед.



Добавить комментарий

Войти через соцсети