В предыдущих номерах журнала мы обсуждали и текущее состояние ипотеки, и перспективу как для обывателя, так и для остальных участников. Сегодня возникают новые вопросы: а что дальше, где будут брать длинные ресурсы, которых потребуются огромные количества? Что делать с ипотечными закладными, когда они будут выпущены и зарегистрированы?


Ипотеку начали, закладные выпустили, а что дальше?

Ипотетечные бумаги мы будем рефинансировать через АИЖК и других участников. Дело в том, что как только банки секьюритизировали ипотечные активы и продали обеспеченные ими ценные бумаги, они вернули все свои ресурсы. Точка. Никаких длинных ресурсов им не надо. Главная задача – продать эти бумаги на рынке. Рынок нужно контролировать и помогать его развитию. В чем эта помощь должна заключаться? В создании условий и механизмов, позволяющих повысить кредитный рейтинг ценных бумаг.

Сегодня универсальные банки могут иметь секьюритизированные ипотечные активы у себя на балансе. Но рейтинг ипотечных бумаг не поднимется выше рейтинга самого банка, хотя рейтинг самих ипотечных активов применением специальных приемов можно поднять. Нам сегодня нужны поправки к закону и процедурам банкротства о выводе ипотечных активов из конкурсной массы. Предположим, что наступит спад в экономике и какая-то часть населения потеряет в заработке и не сможет выплачивать ранее взятый ипотечный кредит. К этому времени у такого заемщика доля в собственности на жилье будет существенно больше тех 30% начального взноса, который ему пришлось выложить при получении кредита – ведь ипотечный кредит амортизируется! Поэтому, если уж случилась такая неудача в жизни, то любой нормальный человек продаст старую «дорогую» квартиру и купит новую, поменьше и подешевле.

Вряд ли большинство заемщиков доведет дело до собственного банкротства и обращения взыскания на залог. Это, возможно, приведет к изменению структуры спроса на жилье, но и только. Может быть, кто-то потеряет долю в собственности жилья, но это ведь не смертельно, дело житейское. Если же предположить, что произошел массовый обвал цен на жилье во всех категориях разом, да на 40%, да еще внезапно… Можно только представить себе причины, которые могли бы привести к такой ситуации в экономике. Ну, а уж если это все-таки случится, то, будьте уверены, господа консерваторы, всем будет не до ипотеки и ипотечных ценных бумаг. Мы нуждаемся в определенном наборе правил, ограничений и противовесов, чтобы в случае серьезных колебаний на рынке жилья оставаться в устойчивом состоянии. Во-первых, если это банк, который берет депозиты от населения, то здесь лучше перестраховаться и, по крайней мере, ограничить энтузиазм банков, как это сделано во всех странах с развитой ипотекой.

Не все банки и не любые квартиры подходят для ипотечного кредита. Хотя банки могут выдавать ипотечные кредиты любого размера и выпускать закладные, но покупают такие закладные только инвестиционные банки, которые имеют специальные отделы, торгующие именно такими закладными, используя аналитические возможности банка. Сегодня мы встречаем массу граждан-скептиков, которые задают критические вопросы и сами пытаются на них отвечать. Но и мы имеем свои ответы. Здесь я привожу несколько часто встречающихся замечаний и реплик, выслушанных при общении с населением края.

Принимая во внимание темпы роста заработной платы в России, можно сказать, что только через 20 лет какая-то часть населения сможет что-то инвестировать в схему ипотеки. Российскому населению нужно в течение 10-15 лет разъяснять и пропагандировать возможности ипотеки. Только после этого ее можно начать реализовывать. Только в «далеком светлом будущем» все факторы сойдутся, и в России, наконец, можно будет начать ипотечное кредитование и рефинансирование.

Мы знаем, что все бывшие соцстраны успешно реализовывают у себя ипотечный бизнес, несмотря на такие же тенденции роста заработной платы и просвещенность народа. Нет никаких серьезных оснований считать, что в России ипотечные проблемы придется решать кардинально другим способом и, тем более, что это займет 20 лет.

Из того, что нельзя продать заложенную квартиру, не отдав кредита, делается вывод, что заемщик ею не владеет.

Потребительские кредиты несут в себе гораздо меньше рисков с точки зрения сроков, предсказуемости, степени управляемости рисками, чем ипотечные кредиты. Если ставки по ипотечным кредитам большие, то ипотечное кредитование невозможно. В условиях нынешнего рынка ипотечные ценные бумаги, как правило, спросом не пользуются. Если бы заемщику разрешили продавать заложенную квартиру без согласия банка, который ее кредитовал, то об ипотеке можно было бы забыть не на 20 лет, как предлагает партия пораженцев, а навсегда. Так как любая семья, купившая квартиру с использованием ипотечного кредита, могла бы продать ее своему родственнику (скажем, за $1) и после этого объявить банкротство, продолжая жить в этой квартире с «благосклонного» разрешения этого родственника.

Высказывания о надежности, предсказуемости и управляемости рисками необеспеченных. Во всех странах со сколько-нибудь развитым финансовым рынком потребительские кредиты считаются наиболее рискованными инвестициями, и поэтому банки требуют повышенную ставку процента по ним, а в России все с точностью до наоборот?!

На самом деле это показывает, что авторы таких высказываний не имеют ни малейшего понятия о рисках на финансовых рынках. Ипотечная ставка процента зависит больше от объективных причин и факторов, нежели от субъективных. И определяется, в частности, уровнем развития экономики, стабильностью валюты страны, состоянием, отлаженностью процедур выдачи ипотечных кредитов и обращения взыскания по ним. Исключительно важно, чтобы все стороны были максимально защищены: и заемщик, и кредитор. Поэтому размер ставки определяется рынком. Банк разберется в надежности, а государство позаботится об увеличении ликвидности ипотечных кредитов, и ставки ипотечных кредитов со временем упадут.

Ипотечные ценные бумаги занимают свою собственную нишу в спектре финансовых инструментов, и в этой нише у них нет конкурентов.

Далее, ипотечные ценные бумаги имеют своих «преданных» институциональных инвесторов, которые будут их покупать всегда, при любой «разумной» волатильности чего бы то ни было, так как денег у них предостаточно, а вот набор инструментов, в которые им разрешено вкладывать, очень ограничен. Будут ли они иметь прибыль или убыток по этим бумагам – это другой вопрос, который не имеет смысла обсуждать в отдельности. Дело в том, что эти инвесторы, как правило, хорошо хеджируют свои позиции в ипотечных ценных бумагах.



Добавить комментарий

Войти через соцсети