ПРИНЯТ ЗАКОН «ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ»
Госдума на пленарном заседании во вторник, 20 октября, приняла в третьем, окончательном чтении закон «Об ипотечных ценных бумагах». Законопроект создает условия, способствующие развитию ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов.
Закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.
Так, по закону, ипотечные ценные бумаги обеспечиваются особым, ипотечным покрытием. В состав основного покрытия ипотечных ценных бумаг включаются денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные.
В соответствии с законопроектом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг – закладных листов и ипотечных сертификатов участия.
Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться в конце срока их обращения единоразовым платежом или по частям в соответствии с планом погашения.
Центральный банк Российской Федерации определяет круг кредитных организаций, которые будут осуществлять выпуск ипотечных ценных бумаг.
Эти критерии позволят добиться большей надежности выпускаемых ипотечных ценных бумаг.
К чему ведет ипотека
p>Итак, ФАИЖК (Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования) изменило свои стандарты и значительно упростило процедуру оформления клиентов для получения ипотечного кредита.
Что такое «перенасыщение» рынка недвижимости? Когда он долгое время считается прибыльным и устойчивым, спрос на недвижимость постоянно растет, опережая предложение, и растет быстрее, чем строятся новые «метры». Вместе со спросом растут и цены. Рост вплоть до ажиотажного. Процесс становится самоподдерживающимся. В результате цены на недвижимость оказываются выше реальной стоимости. Такая ситуация сложилась сегодня в России в целом и во Владивостоке в частности. Естественно, бесконечно это продолжаться не может, и рано или поздно цены должны снизиться.
Одной причиной роста цен на недвижимость во Владивостоке называют смягчение условий покупки через ипотечное кредитование. Процентные ставки по таким кредитам в России падают медленно и составляют 10-12% в долларах и 15-20% в национальной валюте. Одним из источников высокого спроса на недвижимость являются банки, выступающие инвесторами крупных коммерческих проектов. Повышение кредитных рейтингов России приводит на этот рынок и иностранных инвесторов, что также влияет на его востребованность. Уже в ближайшее время на рынке недвижимости Приморья ожидаются новые игроки, которые начнут не только покупать, но и строить новые «метры». Хотя на сегодняшний день некоторые приморские строительные компании работают на центральном рынке.
Правда, инвестиции несколько сдерживает не решенная и в России проблема собственности на землю. По прогнозам некоторых аналитиков, коммерческая недвижимость в течение ближайших лет может подорожать на 50%. Пройдёт 8-9 лет, и рынок жилья насытится, и спрос на недвижимость начнет падать. Зато вырастет предложение, например, падение доходности помещений как в жилом, так и в коммерческом секторе приведет многих их владельцев к необходимости реализовать квартиры, ранее приобретенные для получения прибыли. В итоге цены могут упасть. В условиях постоянного роста цен недвижимость высоколиквидна и очень привлекательна в качестве обеспечения банковских кредитов. Однако банки сегодня не имеют действенных инструментов для управления ценами на нее и практически мало влияют на этот рынок. В условиях стабильности и даже в случае некоторых колебаний цен на недвижимость банк еще может оперативно компенсировать свои потери в случае, если кредит становится «проблемным».
Можно анализировать разные ситуации, в которые в этом случае попадут банки. Возьмем квартиру стоимостью 60 тыс. долл., под покупку (или просто под залог) которой выдан кредит в размере 70% ее стоимости. Допустим, во время кризиса она «уценилась» до 30 тыс. Заемщик, уже сам вернувший более 30% от кредита, скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру. Если же выплата банку кредита только началась, то «попадает» банк. По мнению финансистов, в таких условиях банки, ориентированные сейчас на потребительский рынок, в лучшем случае понесут огромные убытки. Продажная цена будет настолько мала, что не покроет всей суммы кредита и процентов по нему. А ведь таких случаев будет достаточно много, ибо рынок ипотечных кредитов растет в геометрической прогрессии.
Есть еще один нюанс. Большинство ипотечных кредитов долгосрочны. Они предоставляются на срок от 5 до 20 лет. А денежные ресурсы, за счет которых эти кредиты выдаются, – в основном депозиты. Они краткосрочны и размещаются на несколько месяцев, максимум – на год-два. При этом возможна ситуация, когда банкам нечем будет возвращать вклады, ибо все их средства вложены в долгосрочные обязательства.
Рефинансирование ипотечных кредитов возможно, например, с помощью выпускаемых банками ипотечных ценных бумаг – долгосрочных облигаций, обеспеченных всей совокупностью недвижимости, которая находится в залоге у банка. В развитых странах ипотечные ценные бумаги считаются одним из наиболее ликвидных ресурсов. Однако в России закон об их обращении до сих пор не принят.
Руденко В.Л.
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь