Клуб директоров

20
лет

904
директоров

5860
статей



На сегодняшний день приобретатели объектов недвижимости - зданий, строений, сооружений (далее «объект») - не уделяют должного внимания такому аспекту оборота недвижимого имущества, как сопровождающий сделки с объектами переход к приобретателю объектов прав на соответствующий земельный участок. Между тем, наметившаяся в последнее время тенденция на объединение "судьбы" земельного участка и других, расположенных на нем объектов, позволяет сделать вывод не только о том, что нельзя рассматривать сделку с объектом в отрыве от судьбы земельного участка, но и о том, что, в конечном счете, на первый план при совершении подобных сделок выходит именно земельный участок (главная вещь), определяющий судьбу расположенных на нем иных объектов (принадлежности).



Права на землю при отчуждении зданий, строений, сооружений

Рассмотрим на примере сделок, влекущих переход права собственности на объект, вопрос о том, каким образом трансформируются права на земельные участки под отчуждаемыми объектами и в какой связи находятся права на землю и права на расположенные на них объекты.

Лицо, отчуждающее объект (продавец, даритель и др.), в настоящее время может обладать в отношении земельного участка, расположенного под объектом, следующими правами: правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения (для граждан), правом аренды, правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом права отчуждателя могут распространяться на земельный участок, расположенный непосредственно под отчуждаемым объектом, либо границы земельного участка, которым обладает отчуждатель, выходят за рамки земельного участка, расположенного непосредственно под объектом и необходимого для его использования.

По общему правилу (ст. 35 ЗК РФ) при переходе права собственности на объект, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Таким образом, приобретая объект, расположенный на земельном участке, принадлежащий собственнику на праве аренды, вы, соответственно, приобретаете право аренды на земельный участок, расположенный под объектом и необходимый для его использования.

Если при этом земельный участок, принадлежащий собственнику, по площади больше земельного участка, расположенного под отчуждаемым земельным участком, происходит дробление земельного участка - новый собственник объекта приобретает права на земельный участок, расположенный под объектом и необходимый для его использования с учетом требований ст. 33 ЗК РФ; прежний собственник сохраняет права в отношении земельного участка, выходящего за пределы участка, перешедшего приобретателю. При отказе прежнего собственника от использования указанной части земельного участка, новый собственник вправе обратиться к собственнику земельного участка с вопросом о предоставлении ему оставшейся части земельного участка в порядке, установленном действующим законодательством.

В случае перехода на основании ст. 35 ЗК РФ к приобретателю объекта земельного участка в полном объеме (без дробления) не требуется дополнительных оснований для возникновения у него соответствующего права (в случае приобретения права собственности на земельный участок оно возникает у приобретателя после государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ), в случае перехода к приобретателю прав аренды на земельный участок происходит замена стороны в обязательстве (ст. 382 ГК РФ) на основании закона (ст. 35 ЗК РФ), которая также подлежит государственной регистрации, в случае, если первоначальный договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года (ч. 2 ст. 25, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, ч. 2 ст. 389 ГК РФ). При дроблении участка необходимо межевание земельных участков отчуждателя и приобретателя объекта (старого и нового владельца земельного участка), в этом случае необходимо их соглашение о границах земельных участков. При возникновении спора разногласия разрешаются судом с учетом требований ст. 33 ЗК РФ.

Сложнее дело обстоит с правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Несмотря на указание ФЗ РФ от 25.10.01 г. № 137-ФЗ о переоформлении указанных прав юридическим лицам на право аренды или собственности до 01.01.2004 г., многие владельцы земельных участков не спешат с переоформлением прав постоянного (бессрочного) пользования. Последствия неисполнения этой обязанности законом не установлены. Более того, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 27.02.01 г. № 61 указал, что отсутствие в законе указания на возможность приобретения соответствующими субъектами права постоянного (бессрочного пользования) на земельные участки не является препятствием возникновения у данных субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании ст. 37 ЗК РСФСР (ст. 35 ЗК РФ) и ст. 522 ГК РФ в связи с покупкой объектов, расположенных на земельном участке, предоставленном ранее продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

ФЗ РФ от 25.10.01 г. № 137-ФЗ устанавливает однако, что при продаже объектов, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей объектов (ч. 2 ст. 3). Из указанной статьи следует, что переоформление осуществляет покупатель, т.е. переоформление осуществляется после заключения договора купли-продажи объектов.

Сроки такого переоформления опять же определяются абз. 1 ч. 2 ст. 3 Закона в пределах до 01.01.2004 г. Но до переоформления прав на землю право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сохраняется. После 01.01.2004 г. указанное право не прекращается, у соответствующих государственных органов появляется лишь право обратиться в суд с требованием о понуждении юридического лица к заключению договора аренды или купли-продажи на основании ст. 3 ч. 2 ФЗ РФ от 25.10.01г. № 137-ФЗ, ст. 445 ГК РФ. Таким образом, из буквального толкования норм закона следует, что покупатели объектов, расположенных на земельных участках, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, приобретают права на указанный земельный участок в объеме прав продавца, т.е. право постоянного (бессрочного пользования), и обязаны переоформить это право на право аренды или собственности в срок до 01.01.2004г. После истечения указанного срока покупатели объектов могут быть понуждены к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков в судебном порядке.

Таковы выводы, которые могут быть сделаны из буквального толкования норм закона; по какому пути пойдет судебная практика в урегулировании споров, связанных с освещенными выше проблемами, сказать сложно.

Не урегулирован в должной мере законодательно также вопрос о переходе к приобретению объекта на основании ст. 35 ЗК РФ прав пожизненного наследуемого владения на земельный участок, расположенный под объектом (ст. 21 ЗК РФ). Статьи 35, 21 ЗК РФ в определенной мере противоречат друг другу. Поскольку в соответствии со ст. 21 указанное право на землю может принадлежать только гражданам, которым такое право предоставлено ранее, юридические лица не могут приобретать соответствующие права на него. Распоряжение таким земельным участком (в том числе гражданами) также не допускается, за исключением наследования. В связи с изложенным, единственным выходом из сложившейся ситуации для Покупателя объекта на таком земельном участке может быть требование от Покупателя оформить землю под объектом в собственность (ч. 3 ст. 21 ЗК РФ), либо переоформление прав на указанный земельный участок сразу же после покупки объекта.

Вывод: при приобретении объекта следует не только оценивать характеристики самого объекта и юридические документы на него, но первоочередно определять вопрос приобретения и оформления прав на земельный участок, поскольку приобретая недвижимость, вы приобретаете сложный комплекс объектов, в котором земельный участок играет далеко не побочную роль.

Так, например, купив здание, расположенное на ограниченном в обороте земельном участке, вы не выкупите земельный участок и будете платить за него арендную плату. В свою очередь решение вопросов, связанных с приобретением и оформлением прав на землю может представлять значительную сложность ввиду коллизий норм права и противоречивости судебной практики.


Чумак Дмитрий Анатольевич

Должность:
руководитель
Компания:
Адвокатское бюро "Чумак, Гареева и партнеры"

Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь


Комментарии к статье. Напишите свой комментарий первым.

Введите цифры на картинке