Клуб директоров

20
лет

906
директоров

5885
статей



Коммерческая фирма обратилась в адвокатское бюро с просьбой прояснить ситуацию с законностью строительства мансарды в административном здании. Мы также коснемся мансардного строительства в домах жилого фонда и затронем Постановление администрации г. Владивостока от 21 августа 2001 № 1332 "Об освоении и реконструкции подвальных помещений, чердачных пространств и строительстве сооружений выше кровли (мансард) в г. Владивостоке", противоречащее законодательству РФ.

Осторожно: мансарда!

Общие выводы. Изначально нужно понимать, что ГК РФ не признает нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (в отличие от квартир). При разработке ГК РФ предполагалось, что продавать будут не помещения в административном здании, а долю в праве собственности на здание. Затем сособственники должны определять помещения, используемые новым собственником, порядок их владения, пользования и распоряжения.

Практика как до принятия ГК РФ, так и после пошла по пути признания нежилых помещений самостоятельными объектами права собственности, что сразу создало почву для всевозможных конфликтов. Вспомним, например, всем известный конфликт с налоговыми органами по поводу необходимости регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного сроком до 1-го года. Точку в этом споре поставил Высший Арбитражный суд РФ, разъяснив, что договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок до 1-го года, не должны быть зарегистрированы в учреждениях юстиции по регистрации прав.

В любом здании (как в административном, так и в жилом) все помещения подразделяются на основные и вспомогательные. В свою очередь вспомогательные подразделяются на коммуникационные (лестничные клетки, коридоры, подъезды, лифтовые шахты и др.) и вспомогательные (уборные, чердаки и др.).

Вспомогательные помещения являются общим имуществом и неотделимы от офисных помещений (ст. 133, п. 4 ст. 244 ГК РФ). А т. к. общие помещения здания предназначены для "функционирования здания в целом", использование общих помещений здания не может быть поставлено в зависимость от "доброты" или "порядочности" собственника этих помещений. Так, например, собственник коридора не может поставить посередине коридора железную дверь и запретить проход собственников к своим основным нежилым помещениям.

Мансарды в административных зданиях. Получается, что если организация хочет построить мансарду в административном здании, то она должна запросить разрешение всех собственников нежилых помещений, заключить с ними соглашение об использовании и распоряжении их общим имуществом, а самое главное, организация не может взять кровлю и построенную мансарду в свою собственность, т.к. собственник основных помещений не вправе отчуждать долю в праве общей собственности отдельно от продажи основных нежилых помещений, согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ. На практике складывается иная ситуация. Согласно Постановления Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673/02, истцу, владеющему основными нежилыми помещениями в административном здании, отказано в признании права долевой собственности на общее имущество в этом здании. На том основании, что "отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности…" на общие помещения в административном здании. Т. е. по этому решению возможно приобретение мансарды и кровли здания в собственность. ВАС РФ отказался применять по аналогии закона ст. 290 ГК РФ, которая устанавливает у собственников квартир право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома. Нам представляется решение неверным, но мы оставим доводы за рамками этой статьи.

Есть другой пример. В деле № А-60-9339/99-С2 Арбитражного суда Свердловской области признан недействительным договор купли-продажи общих помещений, состоящих из 2-х коридоров, лестничной клетки, туалетной и умывальной комнаты.

Получается, чтобы построить мансарду, не иметь каких-либо лишних "головных болей" и стать ее собственником, необходимо изначально быть единоличным собственником административного здания.

В ы в о д: с одной стороны, согласно решения ВАС РФ, можно выкупить мансарду, но мы считаем, что вторая точка зрения верна, и в административных зданиях, где собственники помещений меняются, существует реальная возможность обжалования предоставления кровли или чердака в собственность.

Мансарды в домах муниципального жилого фонда. Вопросы мансардного строительства в домах муниципального фонда регулирует постановление адм. г. Владивостока от 21 августа 2001 г. № 1332 "Об освоении и реконструкции подвальных помещений, чердачных пространств и строительстве сооружений выше кровли (мансард) в г. Владивостоке".

В соответствии с этим постановлением граждане, приватизировавшие квартиры в своих домах, имеют только право пользования общими помещениями. Разработчик данного постановления скорее всего исходил из ч. 4 ст. 3 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" № 1541-1, по которой собственники приватизированных жилых помещений в доме муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Однако эта норма не может применяться (п. 2 ст. 217, ст.ст. 289, 290 ГК РФ).

Согласно постановления, собственники квартир являются пользователями общих помещений, что прямо противоречит ст. 289 и п.1 ст. 290 ГК РФ, где указано, что собственнику квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу этого распоряжаться этими помещениями администрация г. Владивостока не вправе, несмотря на то, что в постановлении это указано. Собственники квартир не вправе продавать общие помещения отдельно от своих квартир. При этом произведение компенсационных выплат собственникам квартир и нежилых помещений не имеет в этом смысле правового значения.

Приобретение мансард в собственность неправильно, несмотря на то что такая порочная практика сложилась в г. Владивостоке, и этот вывод подтверждает определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 года дело N 78-Г00-61. Фактически оформление мансарды в собственность может быть в последующем обжаловано в суде любым недовольным жителем жилого дома (бабушкой или дедушкой), не смотря на то что каждый житель дома, включая их, мог "отказаться" от своей доли в праве собственности на общее имущество.

В ы в о д: быть более внимательным перед приобретением мансард или их строительством, т. к. вложение денежных средств в мансарду может не окупиться и повлечь убытки. Необходимо знать свои права и обязанности, грамотно подготовить документы, необходимые для мансардного строительства, в ином случае за свои собственные деньги вы приобретете дополнительные головные боли.


Чумак Дмитрий Анатольевич

Должность:
руководитель
Компания:
Адвокатское бюро "Чумак, Гареева и партнеры"

Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь