Клуб директоров

20
лет

906
директоров

5885
статей



3 апреля в Москве прошла всероссийская конференция, организованная администрацией президента России при поддержке банков, назначение и суть конференции обозначены в её названии "Ипотечное кредитование в России". В процессе конференции были затронуты и обсуждены все текущие и проблемные вопросы жилищной ипотеки. А главное, что ипотека России - это не планируемый, а текущий и развивающийся процесс. Ипотека набирает силу, выходит на новые уровни и рубежи, и если мы с вами еще полгода назад говорили об участии 20 регионов, то сегодня развитие ипотеки зарегистрировано в 45 регионах и еще вчера озвученная процентная ставка в 18% годовых уменьшилась, составляет 15% и предполагается еще снижение в этом году.



Ипотека на подъеме

Развитие ипотеки продолжается несмотря на скепсис отдельных структур. На текущий момент Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработана и внедряется двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов, обеспечивающая привлечение финансовых ресурсов с рынка и направление их в регионы для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по единым стандартам.

Механизм действия двухуровневой системы следующий:
• на основе первичного андеррайтинга, проведенного независимым ипотечным агентством, работающим на региональном или городском уровне, через Банк выдается заемщику ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством;
• специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе, рефинансирует кредиты путем выкупа закладной и формирует их в пулы;
• агентство выкупает у региональных операторов пулы стандартных закладных и формирует залоговое покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг;
• средства, полученные от ипотечных ценных бумаг, направляются на рефинансирование ипотечных кредитов в регионах.

Таким образом, двухуровневая система позволяет привлекать с рынка долгосрочные финансовые ресурсы в значительных объемах. Меры государственной поддержки в форме гарантий дают возможность Агентству привлекать средства с рынка по минимальной ставке и таким образом обеспечить доступность (сегодня уже 15% годовых) ипотечных кредитов для широких слоев населения, имеющих средние доходы.

Развитие в регионе федеральной системы ИЖК позволяет значительно повысить эффективность использования средств, выделяемых из регионального бюджета на решение жилищной проблемы. Направление их на адресную поддержку социально незащищенных групп населения путем субсидирования выплат по ипотечным кредитам позволяет в несколько раз уменьшить количество очередников. В настоящее время АИЖК только налаживает процесс выкупа кредитов, и без собственных ресурсов не обойтись. Но банкам не совсем выгодно продавать кредиты, так как они не получат доход от процентов по кредиту, а только комиссионные от АИЖК. В связи с этим целесообразно развивать оба направления в ипотечном кредитовании: банковское кредитование с применением системы рефинансирования кредитов и собственное долгосрочное ипотечное кредитование. На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что отечественный рынок ипотечного кредитования находится на подъеме. Свидетельство тому - рост числа выданных ипотечных кредитов, увеличение количества разнообразных, в том числе небанковских, ипотечных схем, а также ставший регулярным выход на этот рынок все новых игроков.

В данной статье хотелось бы коснуться проблемы, которая пока еще не оказывает существенного влияния на рынок ипотечного кредитования, однако с ростом конкуренции она может стать серьезным препятствием на пути развития ипотеки. Суть проблемы можно изложить следующим образом: слабая изученность потребителя, потенциального заемщика, а именно: его мотивации, предпочтений, поведенческих аспектов и тому подобное. Каков социально-психологический портрет потенциального заемщика? Какие свои проблемы он хочет решить с помощью ипотечного кредита? Что не устраивает его в существующих ипотечных схемах? Что необходимо в них изменить, для того чтобы заемщик «пошел в ипотеку»? Является ли высокая процентная ставка основным препятствием на пути развития ипотечного кредитования? На эти, а также целый ряд других вопросов можно получить ответ, лишь проведя соответствующие исследования.

Сегодня можно выделить ряд конкурирующих между собой схем ипотеки, ключевым звеном которых являются, как правило, банки или фонды (ипотечные агентства). Отобрав по установленным критериям «смежников» (риэлтеров, страховщиков, оценщиков, и т. п.), создав с ними на основе выбранной ипотечной схемы своего рода «замкнутый производственный цикл», они становятся операторами данного рынка и начинают конкурировать за потенциального заемщика с себе подобными.

По своей природе рынок ипотечных кредитов гетерогенен, т. е. неоднороден, не является неким единым целым. Он представляет собой сумму отдельных сегментов, отражающих специфические вариации спроса различных категорий потребителей, покупателей жилья, дифференциации «ипотечной продукции» и методов ее «сбыта».

Знание этих признаков дает возможность наиболее эффективного воздействия на потребителя со стороны производителей, а в данном случае - ипотечных операторов.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать заключение о том, что наряду с ипотекой для богатых обязательно должна существовать ипотека для социальных групп населения, в первую очередь, для молодых семей, для работников бюджетной сферы и участников федеральных программ.

В Приморском крае сейчас создано 3 агентства и два банка, которые непосредственно участвуют в обслуживании населения по оформлению ипотечных кредитов. Население нашего региона составляет около 2,5 млн. человек и 50% из них остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Даже если мы предполагаем обеспечить ипотечным жильем 5% особо нуждающихся и готовых к этому семей, то нам предстоит оформить не менее 50 000 кредитов. Это задача невыполнимая. Так как одно ипотечное агентство может обслужить в год около 800 семей, и если у нас в крае будут работать 10 ипотечных компаний с филиалами, занимающимися оформлением ипотечных кредитов через регионального оператора, то мы сможем выдать всего 8000 ипотечных кредитов. Открывать безразборчиво новые агентства опасно, поскольку торопливость порождает ошибки, расплачиваться за которые придется всем участникам программы.

Потребность в жилье увеличивается из года в год, так как ввод нового жилья сегодня отстает от сроков старения, и для решения этой проблемы нам нужны значительные усилия строителей, которые, в свою очередь, нуждаются в финансировании.


Руденко В.Л.

Должность:
Генеральный директор
Компания:
ЗАО «Ипотечный фонд недвижимости»

Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь