Развитие ипотеки в России и Приморье

Всем известно, что для увеличения объемов и площадей строительства необходимы средства или инвестиции. Это основной вопрос. Но наша страна по размерам поступающих инвестиций находится на последнем месте среди развитых стран. В этой ситуации остается только одно – обратиться к внутренним ресурсам и, в первую очередь, к тем огромным средствам, которые сосредоточены на руках населения. Использовать эти средства просто, непросто их извлечь. После многократных обвалов различных программ, народ стал недоверчив.

Механизм привлечения внутренних инвестиций есть – это жилищная ипотека. Сейчас это новое слово все чаще звучит в прессе, в разговорах, в выступлениях. И не каждый понимает его суть, чаще путают продажу жилья в рассрочку с жилищной ипотекой или просто с ипотекой. Я часто привожу в пример древнюю притчу, в которой к слону подвели пятерых слепцов и попросили ответить, что это? И каждый ответил по-своему: кто за что ухватился – тем предметом и назвал слона. Подобную картину мы наблюдаем и в нашем случае: большинство людей судят о жилищной ипотеке по той информации, которую имеют.

Ипотека – это мощный инструмент взаимодействия различных отраслей промышленности, при котором регион получает толчок экономического развития. И этот инструмент лежит в основе финансовых потоков при строительстве жилья и его реализации, на основе долгосрочного кредитования под залог приобретаемой квартиры.

В течение 3-х лет мы пытаемся внедрить эту программу в Приморском крае, но пока это было безрезультатно. Несмотря на Постановление правительства, Законы, программу, выступление президента Путина и выделяемые федеральные средства, жилищная ипотека в Приморье пока не пошла.

Практика освоения ипотечных программ по России показала, что жилищная ипотека малорисковая и высокодоходная. В начале марта на Парламентских слушаниях в Москве было сказано, что противиться ипотеке на современном этапе может только тот человек, который не заинтересован в развитии экономики нашей страны. Ну посудите сами, предмет ипотеки прост: мы строим или покупаем у строителей дом, который заселяется жильцами, при этом жильцы выплачивают 2/3 стоимости квартиры при вселении и 1/3 – это рассрочка на 10 лет. Главное в том, что на каждую заселенную квартиру выпускается ипотечная закладная, которая может быть заложена для получения инвестиционных или кредитных средств для последующего строительства. Эти средства могут быть и федеральными, и отраслевыми, и от частных лиц.

В чем основное преимущество ипотечной схемы при строительстве жилья? Если при классическом варианте покупки (при условиях 100% предоплаты) деньги от реализованных квартир после выплаты всех налогов можно пустить на новое строительство по принципу сколько останется, то в ипотечном варианте на расширения строительства используются не только средства от взноса участника ипотеки, НО (Внимание!) и не облагаемые налогом средства от закладных. Более того, на этот год правительство выделило 30 тыс. жилищных сертификатов для военных, которые идеально вписываются в ипотечную программу. В этом жилищном сертификате стоимость 1м2 (на этот квартал) равна 8 тыс. руб., и 18м2 на каждого члена семьи, т.е. примерно, 25 тыс.$ на семью из 4 человек. Эти средства легко вписываются в ипотечное жилье, но при одном условии – стоимость ипотечного жилья должна быть не дороже 500$ за 1м2. Вот эта цифра является камнем преткновения между рыночной и затратной стоимостью жилья. Из-за этой цифры сегодня многим строительным компаниям невыгодно продавать жилье ипотечному агентству.

А жизнь диктует нам свои условия. Мы знаем, что за последние 5-6 лет из Приморья уехало более 10% населения. А наблюдаемый незначительный прирост у нас происходит, главным образом, за счет китайцев-эмигрантов. К чему это может привести, объяснять не нужно.

Внедрение ипотеки остановит этот процесс, т.к. мы дадим жилье и увольняемым военнослужащим и бюджетникам, т.е. жителям со средним достатком. Им сейчас трудно напрямую купить квартиру, но именно эти жители составляют большинство.

Многие бюджетные предприятия имеют специальное финансирование на покупку квартир для своих работников, и они покупают эти квартиры, но в ограниченных количествах. Если предприятие готово купить 10 квартир для своих работников на обычных условиях (т.е. когда заселение происходит только после получения продавцов 100% стоимости жилья), то ипотечное агентство готово предоставить на эту же сумму не 10, а 20 квартир, причем в те же сроки заселения! Оставшиеся 50% стоимости будут выплачивать в течение достаточно продолжительного срока (10-15 лет) те работники, которые готовы вложить собственные средства для улучшения своих жилищных условий. При этом, в качестве взносов принимаются не только деньги, но и квартиры, в которых они ранее проживали. Вариантов использования ипотеки и сценариев много, но результат один – ипотека выгодна всем. При ипотеке используется резерв средств и предприятия и гражданина.

Самое тяжелое в ипотечной программе – это сделать первый шаг, вложить первые деньги в первое жилье. И если руководитель администрации, отрасли или предприятия по своему характеру нерешительный человек, то и начало организации ипотечной программы может затянуться надолго.

Мы сегодня не говорим о зарубежной практике использования жилищной ипотеки, но напомню, что жилищную ипотеку использует весь мир. В 30-е годы в Америке во время кризиса президент Рузвельт лично возглавил ипотечную программу и этим заслужил признание народа. Вообще, у ипотеки очень богатая история. Достаточно вспомнить, что она была известна еще в Древнем Риме.

У нас в России уже есть современный опыт ипотеки. В течение 4-х лет в разных регионах постепенно начала работать жилищная ипотека, и на сегодня многие из них уже заявляют о своем успехе. Очень важно грамотно начать ипотеку: правильно зарегистрировать агентство, сформировать коллектив профессионалов и выдержать юридический статус ипотечного агентства. А здесь есть много юридических и организационных тонкостей, неисполнение которых может привести к уголовной ответственности, т.к. мы имеем дело со значительными финансовыми средствами, в том числе федеральными.

Ипотека нужна России, ипотека нужна Приморью, ипотека нужна всем нам. Это тот рычаг, который поможет нам выйти на новый уровень развития экономики.



Добавить комментарий

Войти через соцсети